开发商延期交房的处理，受特殊情况影响较大，需谨慎评估：
1. 因政府行为（如重大活动期间全面停工或临时政策限制施工）导致开发商停工，可能构成不可抗力或情势变更，影响购房者解除合同的权利。
2. 若购房者已接受延期交房（如签署补充协议或接受开发商通知），可能视为双方协商一致，购房者不能单方面要求退房。
3. 开发商逾期交房，但在购房者催告前已具备交房条件，且购房者无合理理由拒绝收房的，开发商可能不承担逾期责任，购房者也难以主张退房。
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依据《民法典》第五百六十三条，开发商逾期交房构成违约，购房者可依法解除合同。
根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后合理期限内未履行的，另一方有权解除合同。开发商未按时交房即属于迟延履行主要债务。若购房者书面催告后开发商仍未履行，购房者有权依法解除合同并要求退房。
此外，若开发商因不可抗力逾期交房，根据《民法典》第五百六十三条第一款第一项，需在不可抗力影响消除后及时履行交房义务，否则仍可能构成违约。购房者行使解除权时，需注意三年诉讼时效（自知道或应当知道权利受损之日起算）。因此，购房者应结合合同条款和法律规定，在掌握充分证据的基础上，判断是否具备解除合同的条件。
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开发商延期交房存在以下法律风险点，需特别注意：
1. 开发商以不可抗力为由免责，但无法提供有效证据（如称因疫情停工却未提供政府封控通知或施工受阻证明），法院可能不认可其免责主张。
2. 购房者超过诉讼时效维权（如逾期交房已超三年才起诉退房），法院可能以超过时效为由驳回请求。
3. 合同中存在“不可抗力无限期免责”条款，购房者未及时主张权利（如未催告或提出异议），可能丧失解除合同的权利。
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开发商晚交房能否退房，需视具体情况而定：
若购房合同明确约定交房时间及逾期退房条款，且开发商未按期交房，购房者可依据合同解除合同并要求退房。具体而言：
1. 逾期时间较短且合同未赋予解除权的，购房者通常不能直接退房，但可要求赔偿损失。
2. 逾期时间较长，严重影响居住或使用目的的，购房者可依法或依约解除合同。
3. 因不可抗力（如疫情、政府行为等）延期交房，且已及时通知购房者并提供证明的，开发商可能免责。
4. 购房者已催告开发商，给予合理期限后仍未交房的，可依法行使解除权。
5. 双方另行协商一致延期交房的，购房者不能单方面要求退房。

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